¡Buenos días!
Como
todos sabemos, España es uno de los pocos países del mundo en los que la regla
general es la compraventa de vivienda. Mientras que en otros países de nuestro
entorno lo habitual es que la gran mayoría de ciudadanos viva en viviendas de
alquiler o arrendadas, aquí, por lo general, preferimos adquirir inmuebles,
aunque ello conlleve pagar elevadísimas cuantías por los mismos, o solicitar
préstamos hipotecarios en numerosas ocasiones inasequibles.
También
es habitual que la gente, una vez concedida la hipoteca sobre su inmueble (o
pagada ésta íntegramente en el momento de la compraventa, aunque este caso sea
muy poco frecuente), acuda y una vez obtenida la correspondiente escritura,
acuda de inmediato al Registro de la Propiedad a inscribir dicho acto.
Pero…
¿Se hace por costumbre lo anterior? ¿O, por lo contrario, se hace porque se
cree que es obligatorio?
En
la publicación de hoy vamos a aclarar esas dudas.
- Regulación
jurídica.
1.
Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que aprueba la nueva redacción de la
Ley Hipotecaria.
2.
Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento
Hipotecario.
- ¿Qué
es el Registro de la Propiedad?
Se
trata de la institución administrativa destinada a contener la publicidad
oficial de la situación jurídica de los bienes inmuebles.
En
el mismo pueden inscribirse, según el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, los
actos y contratos relativos a:
1.
El dominio.
2.
Los derechos reales.
- Función
del Registro de la Propiedad.
Esta
institución sirve, básicamente, para lo siguiente:
1.
Proporcionar seguridad jurídica al tráfico
inmobiliario.
2.
Proteger, tanto al titular inscrito como a
terceros que confíen en el contenido de los derechos publicados, garantizando
su exactitud.
- ¿Qué puede inscribirse?
Según
lo dispuesto en los artículos 2, 3 y 4 de la Ley Hipotecaria, son inscribibles,
independientemente de si han sido otorgados directamente en España o de si, por
el contrario, lo han sido en un algún país extranjero, pero tienen validez en
nuestro país:
1.
Los títulos traslativos o declarativos del
dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
2.
Los títulos en que se constituyan, reconozcan,
transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros cualesquiera reales.
3.
Los actos y contratos en cuya virtud se
adjudiquen a algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la
obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto
determinado.
4.
Las resoluciones judiciales en que se declare la
incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y
cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas
en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
5.
Los contratos de arrendamiento de bienes
inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
6.
Los títulos de adquisición de los bienes
inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones
civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o
reglamentos.
Los
títulos anteriores, para poder ser inscritos, deberán estar consignados en
escritura pública, ejecutoria o documento auténtico exigido por Autoridad
judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que indiquen los
reglamentos.
- ¿Quién
puede solicitar la inscripción de los bienes inmuebles o de derechos reales
sobre los mismos?
El
artículo 6 de la Ley Hipotecaria establece que podrá pedirse indistintamente:
1.
Por la persona que adquiere el derecho.
2.
Por quien lo transmita.
3.
Por aquél que tenga interés en asegurar el
derecho a inscribir.
4.
Por quien ostente la representación de
cualquiera de ellos.
- Circunstancias
que debe contener cada inscripción.
Los
extremos recogidos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria deberán constar,
obligatoriamente, en cada inscripción:
1.
La naturaleza,
situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los
cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre
y número, si constaren, del título.
2.
La naturaleza,
extensión y condiciones, suspensivas
o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando
constare en el título.
3.
El derecho
sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.
4.
La persona,
física o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción.
5.
La persona
de quien procedan inmediatamente los
bienes o derechos que deban inscribirse.
6.
El título
que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo
autorice.
7.
La fecha
de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.
8.
La firma
del Registrador, que implicará la conformidad de la inscripción, con la
copia del título de donde se hubiere tomado.
9.
En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará
constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o
convenido el pago.
10.
En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del
principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el
importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las
obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su
duración.
- La
inscripción NO es obligatoria.
Como
habréis podido observar, en todo momento hemos estado diciendo “puede” (qué puede inscribirse, quién puede solicitar la inscripción, etc).
El
motivo es que en nuestro país, como regla
general, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria,
sino todo lo contrario: es voluntaria.
Ello
significa que el mecanismo registral sólo se pone en marcha previa petición del
interesado, pues la actuación de oficio (por el propio Registrador) es
verdaderamente excepcional.
No
obstante lo anterior, se contemplan varias excepciones a dicha regla general,
por lo que en los siguientes supuestos sí que será obligatoria la inscripción:
1.
Inscripción constitutiva. El ejemplo más
claro es el de la hipoteca. En estos casos, se exige la inscripción porque
afecta al propio nacimiento del derecho, para el cual es requisito necesario la
inscripción.
2.
Inscripción de actos y contratos relativos a
bienes del Estado y de los propios bienes inmuebles.
3.
Inscripción de bienes inmuebles o derechos
reales impuestos sobre los mismos que pertenezcan a provincias o municipios.
4.
Inscripción de fincas y derechos reales
resultantes de la concentración parcelaria.
5.
Inscripción de montes catalogados.
6.
lnscripciones reguladas en el Reglamento de
Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares.
7.
Inscripción de actos resultantes de la
reparcelación urbanística.
8.
Inmatriculación obligatoria que se practica a
instancia del titular de un derecho real limitado sobre finca que no figura
inscrita en el Registro.
- ¿Qué ventajas puede tener la inscripción?
Básicamente,
tal como habíamos mencionado al inicio de la publicación, se obtiene seguridad
jurídica puesto que, una vez inscritos los derechos se encuentran bajo la
tutela de los Tribunales y se considera como cierto sólo lo que se dice en el
registro.
Por
otra parte, la inscripción de los inmuebles facilita la transmisión y la
obtención de financiamiento a costes inferiores.
Espero
que os haya resultado interesante esta actualización.
Si
precisáis saber algo más sobre este asunto, podéis contactar con este despacho
profesional.
Saludos.
Soraya
Chiva,
Abogada.
