¡Buenos
días!
Si
la semana pasada hablábamos sobre la obligatoriedad o no de inscribir los
bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, la materia de la que vamos a
hablar hoy, está directamente relacionada.
Como
bien dijimos, salvo alguna excepción muy precisa, la inscripción de la
titularidad o de cualquier otro derecho real sobre un bien inmueble es
obligatoria.
En
el caso de que se trate de la primera titularidad sobre un bien inmueble no hay
problema (y más en el caso de que haya un préstamo hipotecario, en cuyo caso la
inscripción es obligatoria), pero ¿qué sucede en el caso de que dicho inmueble
haya sido transmitido en alguna ocasión a través de compraventa, donación, etc?
En
este caso es en el que puede surgir algún problema puesto que al no ser, como
decíamos, obligatoria la inscripción de la titularidad en el Registro de la
Propiedad, puede darse el caso de que el nuevo titular quiera que se practique
la inscripción y en el Registro no le permitan hacerlo por no aparecer el
titular inmediatamente anterior.
Y es
que la Ley Hipotecaria exige lo que se denomina “tracto sucesivo”, que consiste en un
encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio (de la propiedad, para
entendernos), de tal manera que la nueva transmisión se apoye en la anterior. Cada
acto dispositivo ha de verificarse en un asiento independiente y el acto que pretenda inscribirse ha de
derivar de otro previamente inscrito, de
tal manera que el Registro refleje las transmisiones en perfecta sucesión.
La continuidad sin interrupción en la titularidad registral determina
que todos los actos relativos a una misma finca consten en el Registro y
éste exprese la realidad jurídica.
¿Sabéis
cuál es el caso más habitual en el que se da este problema?
Suele
tener lugar cuando varios hijos heredan un inmueble que pertenecía a sus
padres, tras fallecer estos últimos, y varios años después, venden la finca a
una tercera persona. Es frecuente que los herederos no acudan al Registro, por
lo que esa tercera persona, a la hora de intentar inscribir posteriormente
dicho inmueble a su nombre, puede verse con el problema que comentamos: que no
le permitan hacerlo directamente por haber sido interrumpido el tracto sucesivo
exigido por el ordenamiento jurídico español.
¿Qué
es un “asiento registral”?
Se
trata de la constatación escrita en un registro y derivada de un título, que
suele referirse a la anotación de un título o de otras situaciones derivadas de
éste en el Registro de la Propiedad.
Está
constituido por las situaciones inscritas, y no debe confundirse con el título, que es el documento donde se
fundamenta un derecho o un acto.
Existen
varios tipos de asientos:
1.
Inscripciones.
2.
Anotaciones.
3.
Notas marginales.
4.
Cancelaciones.
Reanudación
del tracto sucesivo interrumpido.
Como
decíamos, puede ocurrir que el nuevo titular de un bien inmueble acuda al
Registro a efectuar la correspondiente inscripción, pero que no pueda hacerlo
por no estar inscrito el antiguo propietario.
En
esos casos, el interesado debe ponerse en contacto con un Abogado, a fin de
iniciar el correspondiente procedimiento judicial, sobre todo, por razones de
seguridad jurídica, a fin de que cualquier tercero pueda tener conocimiento de
que el determinado inmueble es de su propiedad.
Dicho
procedimiento, que se iniciará por petición del interesado, a través de un
escrito al que deberá acompañarse una certificación acreditativa del estado
actual de la finca en el Catastro Topográfico Parcelario o, en su defecto, en
el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento, y otra del Registro de
la Propiedad, se tramitará ante el Juzgado de Primera Instancia
del lugar donde se ubique el inmueble.
Tras
la presentación del escrito inicial, el Juzgado citará a las siguientes
personas:
1.
Aquellos que, según la certificación del
Registro tengan algún derecho real sobre la finca.
2.
A aquel de quien procedan los bienes o a sus herederos
(si son conocidos).
3.
al que tenga catastrada la finca o el inmueble a
su favor.
Además,
se convocará a todas las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la
inscripción solicitada a través de edictos.
Posteriormente
se practica la prueba propuesta y, tras ello, finalmente, el Juez dictará un
Auto en el que declarará justificados o no los extremos solicitados en el
escrito inicial.
Confirmado
dicho Auto se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad.
Aunque
he explicado a grandes rasgos cómo se desarrolla el correspondiente
procedimiento judicial, mi consejo es que, en caso de encontraros en una
situación similar, contactéis de inmediato con un Abogado. El profesional se
encargará de todo.
Si
tenéis cualquier duda, podéis contactar con este despacho profesional.
Saludos.
Soraya
Chiva,
Abogada.
